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3大地铁车辆段上盖将建大型物业

日期:2018-11-13 14:11

 地铁车辆段上盖大型物业效果图。
地铁车辆段上盖大型物业效果图。

南方日报讯 (记者/刘怀宇 实习生/王钟琪 刘晓宇 通讯员/穗规宣)广州新一轮地铁建设到2017年,包括利息在内大概需要2200个亿左右。广州将参照香港、北京、深圳等地的做法,在地铁车辆段上盖物业筹集轨道交通的建设资金。最近,地铁六号线萝岗车辆段地块等3个地铁车辆段地块控规修改通过了广州市规委会审议。根据规划,这3个地铁车辆段将规划成集住宅、商业、教育等为一体的综合开发区。

第一部分:总体规划车辆段上盖开发国际有先例 广州近期将开发5处

在地铁车辆段上盖开发物业国际上早有先例,既符合城市精明增长、集约用地的需求,又有效缓解筹集轨道交通建设资金压力,同时能够减少车辆段对周边环境的影响。据悉,萝岗、镇龙、水西车辆段(停车场)上盖平台土地整理项目建议书已于2013年获得市发改委立项批复,同意进行综合开发。

根据《2012—2018年广州市轨道交通线网建设规划》,到2016年,广州市共需建设地铁车辆段19处,目前已经建设完成8处,具备上盖开发条件的共有5处。其中,白云湖车辆段已通过2013年第20次规委会审议,增城官湖车辆段获得增城市政府批准。加上昨日会议审议通过的3处,意味着近期将会对5处地铁车辆段上盖进行开发。

市长陈建华也在会上透露,广州新一轮地铁建设到2017年,包括利息在内大概需要2200个亿左右,“相当部分资金要靠地铁沿线开发进行筹措。在地铁建设过程中,有大量住户需要安置,包括村民、市民和来穗人口,通过交通沿线的安置,对整个城市的功能扩张是最有利的,不会形成新的交通阻塞。而且把有限的国土资源集约利用,是一举几得的事,香港、新加坡等地在这方面很成功。”

第二部分:开发情况

根据规委会通过的对《萝岗地铁六号线萝岗车辆段地块,萝岗、增城二十一号线镇龙车辆段地块及萝岗水西停车场地块控制性详细规划修改》,三处车辆段(停车场)上盖都将建设大型小区,其中位置最好的要属萝岗车辆段。

萝岗地块:设绿色连廊与大公山连成一体

萝岗车辆段位于萝岗中心区内,开创大道以南、荔红一路以东、伴河路以北、开源大道以西,占地面积35.4公顷。目前周边已有中海誉城资料团购论坛)、万科东荟城资料团购论坛)都住宅项目,以及香雪商贸城、飞晟文汇资料团购论坛)、清大瑞泰科技和音乐基地音乐创意产业基地等办公商业项目。

萝岗车辆段的开发面积为28.32公顷,也是三个车辆段中最大的。建设28栋住宅,高度从66米到120米不等。由于靠近大公山,为规划部门提出了空间优先和面积优先的两套方案,方案一容积率为1.87,综合开发建筑面积为51.05万平方米,居住人口约1.5万人;方案二容积率为2.15,综合开发建筑面积为58.65万平方米,居住人口约1.7万人。两个方案都将山体较近部分的盖板外延至山体,使盖板与山体景观连成一体,并设置绿色连廊,连接上盖居住小区和大公山。最终规委会倾向于开发强度更大的方案二。

镇龙地块:配建3栋城市综合体打造知识城门户

镇龙车辆段位于萝岗区镇龙镇和增城中新镇交界处,南有324国道(广汕公路)、西有九龙大道,开发面积为24.5公顷,综合容积率为2.1,居住人口约1.46万人,将建33栋住宅,旁边还将建3栋形状极具未来感的城市综合体和长途客运站。

值得关注的是,这里不仅有地铁车辆段,南侧还有城轨轨道站点,方案通过上盖盖板及盖上环境设计,有效降低车辆段对城市环境的割裂,减少对周边景观的影响;同时结合镇龙交通枢纽、地铁站点开发城市综合体,与周边片区统一打造,以此形成集约、便捷、高效的TOD社区,打造成为进入知识城的门户窗口。

此外,该地块与广州市第二老人院一路之隔,将设过街天桥连通,与老人院联动发展,地块功能上满足老人疗养时,子女的就近照顾所需的居住、商业、文化娱乐等配套服务要求,设置天桥、自动扶梯等代步设施。

水西地块:建12栋住宅增设区域政府服务中心

水西停车场位于萝岗南部、萝岗行政服务中心的北侧,开发面积为8.2公顷,综合容积率为2.75,居住人口约6200人。地块在北二环高速和广惠高速交汇处的西南侧,临近凤凰山隧道工程。东侧有敏捷广场及南侧是市保障房住房项目,水西停车场地块将建12栋住宅。规划最高33层,120米。

采用错层、阶梯布局,保留山体的通透性;采用上盖公园设计,增加地区公共绿地,与山体景观协调。结合周边项目公建配套建设情况,新增综合管理用房、政务服务中心等区域级配套;顺应上盖地形及山势设置步行道,联系周边组团。

第三部分:开发效果新增公建配套107处减少车辆段噪声扰民

对车辆段上盖进行开发后效果究竟如何呢?据悉,通过萝岗、水西、镇龙三个车辆段(停车场)上盖综合开发,获得的土地一级整理的土地出让收益,将用于筹集轨道交通的建设资金。并改变以往的地铁车辆段“方盒子”的空间形态,提高车辆段(停车场)周边的城市景观形象,有效降低车辆段运行产生的噪声影响。三处上盖开发都按最新标准,公共服务设施比例达到居住建筑规模的11%。共新增公建配套107处,新增配套面积133121平方米。

规划部门表示,借鉴国内外的车辆段上盖开发物业经验,结合广州的相关规范标准,并从车辆段物业开发的投资收益角度分析,上盖开发容积率一般控制在2.0以上;而综合开发物业布局需符合盖下车辆段轨道及功能用房的结构和工程要求,上盖物业基础结构需与车辆段建设同步施工,在车辆段开始建设时就需稳定上盖物业布局方案。

对于小区的建设,陈建华也要求:“小区建设要高标准,全部按照绿色小区的标准进行设计和建设。此外,考虑建筑成本、消防和维护等因素,所有楼宇在100米以下。”

他山之石

据悉,凡是土地资源紧张的国际性大都市,很多都有地铁车辆段上盖开发的经验。例如,伦敦的怀特车辆段,采用商业模式综合开发,韦斯特菲尔德商场是伦敦第一大的零售商业综合体,用地面积14公顷,综合开发面积8公顷,开发建筑面积约15万平方米,容积率1.9;而东京志村车辆段,以居住功能为主的开发模式,开发了4栋14层的住宅楼,一所小学、一个幼儿园,总用地面积约13.7公顷,总建筑面积10.9万平方米。

此外,香港柴湾地铁车辆段,以居住开发为主,综合开发面积30.2公顷,容积率2.1,总建筑面积64万平方米,建有住宅楼、商业及其他配套设施;北京郭公庄车辆段,为商住开发,综合开发面积23.3公顷,容积率2.34,总建筑面积54.5万平方米,建有住宅楼、办公、商业及其他配套设施。